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Vente d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption

Si vous souhaitez vendre votre bien et qu'il est situé dans une zone de préemption définie par la mairie, la vente ne peut pas se faire librement. Avant de conclure la vente avec un acquéreur, vous devez d’abord proposer le bien à la commune. C’est ce que l’on appelle le  droit de préemption . Nous vous présentons les informations à connaître.

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Le droit de préemption permet à une collectivité, le plus souvent la mairie, d’acheter en priorité un bien immobilier mis en vente lorsqu’il est situé dans une zone déterminée à l’avance.

Ce mécanisme est mis en place pour répondre à des objectifs d’intérêt général, tels que la création de logements, le développement d’activités économiques, la réalisation d’équipements publics ou l’amélioration du cadre urbain.

En pratique, si vous souhaitez vendre un bien situé dans une zone de préemption, vous ne pouvez pas le céder immédiatement à l’acheteur de votre choix. Vous devez d’abord informer la mairie de votre projet de vente. Cette démarche permet à la commune d’examiner l’opportunité d’acheter le bien à la place de l’acquéreur initialement prévu. La commune peut alors décider soit de renoncer à son droit, laissant la vente se poursuivre normalement, soit d’acheter le bien en priorité. Dans ce cas, elle remplace l’acheteur pressenti et devient l’acquéreur du bien.

Le droit de préemption limite donc votre liberté dans le choix de l’acquéreur.

Quelles sont les zones concernées par le droit de préemption ?

Le droit de préemption ne peut pas être appliqué de manière générale sur l’ensemble du territoire.

Les zones concernées sont précisément définies par une délibération de la mairie. Cette délibération doit être portée à la connaissance des habitants : affiche en mairie pendant 2 mois et dans les journaux locaux.

Quels sont les biens concernés par le droit de préemption ?

La mairie peut exercer son droit de préemption sur un bien (maison, immeuble, terrain) appartenant à un particulier ou une personne morale.

Quelle est la démarche pour vendre un bien dans une zone de préemption ?

Avant toute vente dans une zone soumis à un droit de préemption, le propriétaire doit informer la collectivité publique concernée de son intention de vendre.

Cette formalité prend la forme d’une déclaration d'intention d'aliéner (DIA).

La DIA doit être établie exclusivement par le propriétaire du bien. En effet, la DIA signée par une autre personne (acquéreur, agent immobilier, tiers) n’est pas valable.

Le propriétaire doit remplir un formulaire :

Ce formulaire peut être complétée avec une annexe descriptive ou un plan du terrain avec indication de la superficie.

La DIA doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le bien.

Où s'adresser ?

 Mairie 

Elle peut être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique lorsque la commune le permet.

À savoir

Vous pouvez signer une promesse de vente avec un acquéreur de votre choix. Cet acte devra néanmoins comporter une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption par la commune. En revanche, l’acte authentique de vente ne peut pas être signé tant que la commune n’a pas renoncé à exercer son droit de préemption.

La mairie a un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA pour :

  • Renoncer expressément à préempter le bien

  • Se taire, le silence valant renonciation tacite à préempter le bien

  • Décider de préempter à vos conditions ou en renégociant les conditions de vente.

Renonciation de la mairie

La mairie peut décider de renoncer à l'achat de votre bien. Cette renonciation peut être explicite (la mairie notifie sa réponse dans le délai de 2 mois) ou tacite (la mairie laisse expirer le délai de 2 mois sans répondre).

Dans ce cas, vous pouvez alors vendre votre bien à l'acheteur de votre choix, aux prix et conditions indiqués dans la DIA.

    Acceptation

    La mairie peut décider d’acheter votre bien. Soit elle l’achète soit à vos conditions (acceptation sans réserve), soit elle décide de négocier le prix (acceptation avec réserve).

    Sans réserve

    La mairie peut décider d'acheter le bien à vos conditions. La décision de préempter doit faire l’objet d’une publication.

    Vous signez alors un acte authentique concluant la vente avec la mairie. Cet acte est réalisé par le notaire.

      Avec réserves

      La mairie peut décider d’acheter votre bien à un prix différent de celui que vous proposez.

      Dans ce cas, elle vous notifie son offre d’acquérir le bien à un prix inférieur, en précisant qu’en l’absence d’accord, elle demandera au juge de l’expropriation de fixer le prix.

      Vous avez alors 2 mois à partir de l’offre de la mairie pour faire connaître votre réponse : soit vous acceptez le prix proposé par la mairie, soit vous maintenez votre 1re prix et acceptez que le prix soit fixé par un juge.

      Dans cette hypothèse, la mairie doit saisir le juge de l’expropriation dans un délai de 15 jours à partir de votre refus, par lettre recommandée avec accusée de réception.

      À noter

      Le juge intervient uniquement pour déterminer le montant du prix de vente. Il n’examine pas la légalité (validité) de la décision de préempter.

      Une fois le prix fixé par la juridiction compétente, vous avez, ainsi que la mairie, un délai de 2 mois pour décider si vous acceptez ce prix ou si vous renoncez à la vente. Si vous ou la mairie ne renoncez pas à la vente dans ce délai, la décision devient définitive et la vente est considérée comme conclue.

      À savoir

      Le silence de l’une ou l’autre des parties pendant ces 2 mois vaut acceptation du prix fixé, et le transfert de propriété intervient automatiquement au profit de la mairie à l’issue de ce délai.

      Lorsque le titulaire du droit de préemption choisit d’acheter votre bien après fixation judiciaire du prix, il doit consigner  15 %  du prix de vente, dans un délai de 3 mois à partir de la saisine de la juridiction, afin de garantir le sérieux de la procédure.

          Quelles sont les conséquences du non-respect des démarches pour la vente d’un bien en zone de préemption ?

          Si une vente est réalisée sans déclaration d'intention d'aliéner, ou sur la base d’une déclaration incomplète, la mairie peut demander l’annulation de la vente.

          Cette demande doit intervenir dans un délai de 5 ans à partir de la publication de l’acte de vente.

          À savoir

          Le vendeur ou l’acquéreur privé ne peut pas invoquer cette irrégularité. AInsi, une vente réalisée sans respecter la procédure de préemption ne peut pas être remise en cause à leur initiative, mais uniquement par la collectivité concernée.

          En résumé, quelles sont les incidences pratiques sur le projet de vente d’un bien dans une zone de préemption ?

          Lorsque vous vendez un bien immobilier situé dans une zone de préemption, plusieurs vérifications et précautions sont indispensables afin de sécuriser la vente.

          Vérifier si le bien est bien concerné par un droit de préemption

          Avant toute démarche, il est important de vérifier la localisation exacte du bien. Cette vérification permet de confirmer l’existence ou l’absence d’un droit de préemption et d’identifier le type de zone concernée.

          S’assurer que la déclaration d’intention d’aliéner est correctement établie

          La déclaration de d’intention d’aliéner doit être remplie par le propriétaire du bien. Elle doit être établie sur le formulaire approprié et comporter toutes les informations nécessaires, notamment le prix de vente, les conditions de la transaction, la description précise du bien (superficie, dépendances), l’existence éventuelle de servitudes ou de contraintes particulières, ainsi que les frais d’agence lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur.

          Respecter les délais de la procédure

          L’acte authentique ne doit jamais être signé tant que la procédure de préemption n’est pas totalement achevée. La vente ne peut intervenir qu’après :

          • l’envoi de la déclaration de vente à la commune et sa réception

          • l’expiration du délai laissé à la collectivité pour se prononcer (2 mois), ou sa renonciation explicite

          • ou, en cas de préemption, l’issue complète de la procédure, incluant la fixation du prix et la décision définitive de la commune d’acheter ou de renoncer.

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